公開日：2023/09/14
カテゴリー：売却エピソード
物件について
今回は、福井市文京に建つ築19年（当時）の中古分譲マンション「サーパス文京二丁目」の上層階、4LDKのお部屋の売却エピソードです。
サーパス文京二丁目は、2020年に大規模修繕を実施済みのマンションで、フェニックス通りと藤島通りまでそれぞれ徒歩5分、桜橋線まで徒歩3分、西環状線までは徒歩4分です。
最寄り駅は徒歩10分の福井鉄道／えちぜん鉄道「田原町駅」。最寄りのスーパーは、徒歩8分のところにある「クランデール二の宮店」で、最寄りのドラッグストアは徒歩9分「スギ薬局 福井田原町店」です。※投稿時点の情報
売却までのエピソード
きっかけは、弊社がポスティングした「客ありチラシ」をご覧になった売主様からのお電話でした。
弊社の会員様の中にそのマンションの購入を希望している方がおられる場合のみ、ポスティングしているチラシです。
買い手をゼロから探さなくて済み、取引がスムーズに進むことが多いので「早く売りたい！」とお考えの場合は、このチラシが入った時が売りのチャンスですよ^^
そうなのですね。もしよろしければお部屋を直接見せていただいて、査定金額をお出しすることもできますよ。
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後日、査定に伺いました。
売主様のお部屋は上層階の中部屋、南向きでした。眺望がとても良く、専有面積が100㎡以上もある4LDKなので、ゆったりとしたつくりが特徴的です。また、北側・南側の両方にバルコニーがあり、採光と風通しが抜群に良いです。
ただ状態は築年数なりで、水廻りやフローリングなど、全面的なリフォームが必要と感じました。
査定額を提示したところ、売主様は少々渋い表情になってしまいました。
なぜならば100㎡を超える部屋は、家族で住んでいる間は良いのですが、例えば子供が巣立ってしまった場合、夫婦２人では持て余してしまうという方がほとんどです。そのうえ、固定資産税や修繕積立金も高額になるので、住宅ローンの返済も抱える買主様にとっては支払いが大きな負担となることが明白だからです。
売主様にとっては「いくらで売りたいか」を考えるときに、同マンション内の過去の売却を参考に、平米あたりの単価をそのまま掛け算した額で売れればとお考えになる方は多いですが、実は狭い部屋の1平米あたりの単価がそのまま広い部屋にも当てはまるわけではありません。
価値のあるお部屋を「欲しい方」に売るための価格、それを売主様と買主様双方の立場になって考え、市場や動向を基に調整して提示するのがプロの査定なんです。
売主様と買主様、そしてプロ。この３方向からの目線で価格設定することが大事ということをお伝えしましたが、売主様は納得がいかないご様子。
相場からかなり掛け離れた高い金額でしたが、売主様が弊社との契約を希望されたため、難しい売却になりそうでしたがベストを尽くすしかないと思い、売主様と弊社の間に専任媒介契約を締結しました。
👇媒介契約の種類について解説した記事です👇
不動産の売却で知っておきたい契約の種類とは
この売却価格は、相場だけでなく弊社の購入希望の会員様の予算からも掛け離れていたため、希望していた会員様にご連絡してみたものの、あっさり断られてしまいました。
その他にも文京エリアを希望されている方や、ファミリーで住める物件を探されている方にも広くお声掛けしましたが、皆さん「高い」、「そんなに広くなくて良い」・・・などと、興味を持ってくださる方は少なく、「とりあえず見てみたい」と言ってくださる数組を物件にご案内しましたが、残念ながらどの方も申し込みには至りませんでした。
ところが売却のご依頼を頂いてから１ヶ月ほど経った頃でしょうか。弊社のホームページをご覧になったという方からお電話を頂き、後日内見にご案内して、なんとそのまま申込書を頂くことができたのです！ただし200万円の値引きが条件だったため、売主様へご相談すると・・・
なんということでしょう。●●●●万円から200万円引いたとしても、相場と比較すると十分良い条件の金額にもかかわらず、お断りされてしまうとは・・・。とても残念でした。
価格が高い上に、お部屋は全面的にリフォームが必要となると買主様のご負担があまりにも大きくなってしまうため、少々大きな値下げはやむを得ないこともお伝えしました。しかし最終的に、この1ヶ月の売却活動の中で買主様側の生の声をダイレクトに聞いてきた私の提案は届かず、とても残念ですが、商談決裂を買主様へ伝えました。
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その後内見は数件ありましたが、申し込みは入らずに３ヶ月が経過しました。売主様は、弊社との専任媒介を終了したいと仰いました。のちに福井市内の大手不動産会社のX社と専任媒介契約を結んだそうですが、この決別から1年以上経ったある日、お電話をいただきました。
今後は弊社の査定額に準じた価格で売り出すことに合意していただき、再び専任媒介契約のもと売却活動をスタートさせました。
するとある日、市内の不動産会社のZ社さんからお電話が・・・。
是非よろしくお願いします！
内見されたお客様は、サーパス文京二丁目の近所の賃貸住宅にお住まいのご家族様でした。Z社さんご案内のもとお部屋を内見いただいた結果、とても気に入っていただけたとのことでしたが、予算の都合でどうしても200万円弱の値引きが必要とのことでした。売主様へご連絡してみたところ・・・
でも以前、一番最初に申し込みがあったときに売っておけばよかったと、とても後悔しています・・・。
今回は値下げをご了承いただけました。そのお陰で取引はトントン拍子に進み、あっという間に売却が完了してしまいました。
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売主様に大変喜んでいただけて一安心、といったところではありますが、一番最初に売却のご相談を頂いてから約2年の歳月が過ぎ、早期に２００万円の値引きはありましたが、それでも相場よりも数百万円高く売却するチャンスを逃し、結果的に相場価格相当で売ることになったわけですから、売主様の「売りたい価格」で売ることがいかに難しく、相手（買主様）あっての仲介、買主様目線で価格を設定することがいかに大切かを実感するお取引だったと思います。
とは言え日頃より売主様への連絡や報告をこまめに行うことを心掛けているお陰で、売主様から再び頼りにして頂けたことは良かったですし、これからもその姿勢を大切にしていきたいと改めて感じました。
ちょこっと豆知識💡専任媒介はメリットばかり
専任媒介契約は、1社のみに対し売却活動を依頼する契約です。
対して一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却活動を依頼することのできる契約です。
一見、一般媒介契約の方が各社が沢山の買主様候補を連れてきてくれそうなイメージを持ち、早く、高く売れそうに思ってしまいますよね。しかし今回の売却エピソードにあった通り、専任媒介契約で弊社だけが売却活動をしていたように見えても、他の不動産会社さんからお客様の紹介が入り売却が完了する、というパターンも沢山あります。
なぜこのようなことが起こるかというと、多くの不動産会社はレインズ（※①不動産情報を不動産会社間で共有することで取引を円滑に進めること、②消費者がどの不動産会社に行っても同じ情報を得られること、を目的につくられた不動産情報共有システム）に加盟しており、日々の物件調査、情報収集にこの不動産売買情報システムを活用しています。
専任媒介契約で売却依頼を受けた不動産会社は、そのレインズのシステム上に不動産情報を報告する義務があり、「●●という不動産会社が××県〇〇市で▲▲（物件名）を売り出している」ということを、全国のレインズ加盟の不動産会社が知ることができるのです。（不動産売却を依頼した売主様も、依頼した物件の情報のみ、どのように登録されているかの確認が可能。）
ですので、売主様と何ら契約はしていないけれど、自社にその物件を買いたいお客様がいる、という不動産会社は、今回のように売主様と専任媒介を結んでいる不動産会社に対し自社のお客様を紹介することができます。そしてその結果売買が成立すれば、買主様側の仲介手数料を手にすることができるのです。
このように、不動産会社同士はライバルのようでありながら、時には協力し合うような少々不思議なところがあります。そしてその関係性は、売主様や買主様にとって「早い段階で売買が進む」というメリットをもたらします。
しかし、それでは一般媒介契約とあまり変わらないのでは？という疑問が出てきますね。実は一般媒介契約では複数の不動産会社に売却活動を依頼することで、複数社のアドバイスが聞けるという良い面もありつつ、デメリットがいくつもあります。
・売主自身が窓口となって各社と連絡・調整を行う必要がある
・売却活動に関する売主への定期的な報告義務が無いため、状況を把握しづらい
・不動産会社の営業意欲が時間経過と同時に下がっていく
・複数社が広告を使うため、同じ部屋がポータルサイト内にいくつも売り出されているのが買主の目に留まるとイメージが悪くなる etc..
専任媒介契約では今回のエピソードのように、専任媒介契約を結んだ1社が他社との連絡・調整窓口になってくれますし、1週間ないし2週間（契約の種類による）に一度の売主様への報告が義務付けられているので、自ら動かなくても情報が入ってきます。また、これはどのようなビジネスにも言えることですが、見込まれる手数料が倍違えば、掛けられる広告費も、専任で依頼された営業マンのモチベーションも全然違ってきますよね。この点も、専任媒介契約の大きなメリットと言えます。
＼マンションクリエイトには「買いたい方」からのお声が続々と届いています／
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福井においては、まだまだ知名度で不動産会社を選ぶ方が多いのではないでしょうか。今回も、売主様は大手不動産会社に依頼しましたが、結果はエピソードの通りでした。
知名度が高いことは安心感に繋がりますし、知名度を重視して大手の不動産会社を選ぶこと自体は間違いではありません。ですが一口に「不動産会社」と言っても福井における「一戸建て売買」と「マンション売買」ではかなり事情が違ってきます。今回のエピソードにもあった通り、実際、他社様にご依頼したものの何ヶ月も動きが無く、ご不安になられて弊社へご連絡してくださる方も少なくありません。タイムパフォーマンスが重視される時代となり、今後、売主様はより専門性を重視される傾向にあると感じています。
マンションクリエイトは「中古マンション売買専門」と謳っている通り、扱う商圏を福井市の中古マンションに限定しているためスピード感のある売買活動が持ち味です。一昨年度は、年間80組以上のマンション売買をさせていただきました。金額だけでなく、物件それぞれが持つ価値を買主様にしっかりとお伝えし、感じていただくことで、売主様と買主様の双方に喜んでいただけるような仕事をこれからも目指していきます。
＼今回の売主様からのお声です／
サーパス文京二丁目／S.K様
マンション情報
【サーパス文京二丁目】
福井県福井市文京２丁目２１−２０
マンションクリエイトは設立から現時点で4年目という若い会社ではありますが、お陰様でこれまで沢山の中古マンション売買に携わらせていただきました。
マンションクリエイトは「どこよりも迅速で丁寧な報告・適切な提案をしてくれる」、「すぐに動き始めてくれてあっという間に売れた」、「マンションクリエイトに依頼して良かった」など、大変ありがたいことに、沢山のお褒めの言葉を多くの売主様から寄せていただいています。
売り出しているマンションがなかなか売れない、問い合わせすら来ない・・・そんな悩みをお持ちの売主様もご安心ください。福井市の中古分譲マンション取扱い物件数シェア率「ナンバー１※」のマンションクリエイトが、強力にバックアップさせていただきます！
※西日本レインズにてマンション取扱いシェア率が「１２ヶ月連続で福井県＆福井市共にＮｏ.１」／自社調べ
（期間：２０２２年９月１２日～２０２３年９月１１日／福井県２６．１％、福井市２９．３％）２０２３年９月１１日時点
👇売却専用LINEできました！気になる「購入希望情報」や「売却エピソード」などの更新をLINEでお知らせします^^
👇Youtubeもあります！会社紹介のほか、福井市の分譲マンションの室内動画を不定期にアップしています☆
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マンションクリエイトのホームページから売却査定をご依頼いただくと、営業担当が電話やメールにて①机上査定 または ②訪問査定 のどちらがご希望か、お客様にお伺いします。
―①は電話やメールで済むが、見てみないと分からない部分が多いため、実状に沿った査定額を出すことは難しい
―②は実際にお部屋を見ることで、より正確な査定額の算出が可能
どちらの査定の場合でもマンションクリエイトは決して無理な営業は行いません。どうぞ安心してご依頼ください(^^)
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